1 - QUEM PROCURA APARTAMENTO DEVE ATENTAR PARA AS CONDIÇÕES DO PRÉDIO ?

* Observe fachada do prédio se faltam muitas pastilhas. Gastos com a recuperação, pois a fachada não pode ficar desprotegida.
* Informe-se sobre o encanamento do edifício, se é de aço galvanizado. Com o tempo, deverá ser substituído por cobre, PVC ou CPVC uma despesa alta a ser rateada pelo condomínio.
* Investigue a parte elétrica. Ela é antiga e ainda não foi redimensionada ? Ainda que voce atualize o quadro do seu apartamento, o mesmo deverá ser feito na rede do prédio.
* Verifique as instalações de telefone. Os conduites do prédio estão lotados de fios ? Necessidade de substitui-los por um tipo mais grosso. Isso envolve trocar a instalação de todo o edifício.
* Veja o estado de conservação dos elevadores. A má conservação implica em "cotas extras" constantes para reparos.
* Observe o estado de conservação das partes comuns do predio. Riscos, sujeiras nas paredes / tetos e /ou piso quebrados ? Provavel má administração, falta de verba (condominos inadinplentes) , vandalismos ...
* Se o predio tem Play Ground , área comum a todos os moradores, com saunas, banheiros, quadra polivalente. Fique atento como está o estado de conservação e detalhes de acabamento.
* Portaria: O porteiro está lá ? A portaria realmente funciona 24 horas ?
* O porteiro é educado e cortês ?
* Garagem. Está seca, bem pintada e conservada ? Ou tem infiltrações e a aparência é pessima ? Saiba exatamente qual será a posição de estacionamento para seu carro, e ou se os porteiros são manobreiros e voce é obrigado a deixar as chaves em quadro proprio na administração / portaria.

2- QUAIS SÃO OS PONTOS SENSÍVEIS EM CASAS E APARTAMENTOS COM MAIS DE 20 ANOS ?

* Abra bem as torneiras. A primeira água tem ferrugem ? Tubulações enferrujadas precisarão ser substituídas.
* Acione a descarga: Vaza água em torno da válvula ? Peça mal encaixada ou quebrada, que necessita de reparo ou troca.
* Acione todas as torneiras e as descargas ao mesmo tempo Um ponto rouba água do outro. Exemplo: Você aciona a descarga e o fluxo da torneira para Distribuição hidráulica insuficiente. O jeito é conviver com o problema ou reformar toda instalação.
* Olhe o rejuntamento dos pisos perto dos ralos. Ele está quebradiço ?
* Futuras infiltrações no contrapiso ou no apartamento de baixo.
* Observe o piso, especialmente junto das portas se está inchando ou levantado. Acúmulo de água da limpeza ou da chuva, será preciso vedar melhor as portas.
* Cheque o aquecedor a gás, se o aparelho fica em local fechado é perigo à vista: é preciso transferi-lo para um ambiente ventilado ou trocar de sistema de aquecimentor.
* Acenda todas as luzes de uma vez (melhor entre 18h e 20h ). Cai a intensidade de luz Quadro elétrico mal dimensionado. Procure uma ponta de fio e se ele é de pano ou o revestimento plástico está ressecado precisa ser trocado. Materiais velhos, que devem ser substituídos por fiação com revestimento antichamas.
* Conte as tomadas e veja se são poucas para os aparelhos e os equipamentos que serão instalados, para não ter que rasgar as paredes para criar novos pontos.
* Abra o quadro de luz e veja se ele tem fusíveis ? - Trocar por disjuntores para ter mais segurança. Fuga de corrente - a fiação fina sobrecarregada, aquece e eleva o consumo.
* Olhe a conta de luz, ela esta muito alta ? É preciso trocar os fios.
* Bata levemente nas paredes, o som é oco dilatação das paredes ou vazamento, o que provoca o descolamento da massa de revestimento. -Toque as paredes. Elas estão frias e úmidas ? - Falta de sol ou vazamento.
* Procure trincas e rachaduras. São grandes ou aparecem no encontro de paredes e pisos? Problemas na estrutura do prédio ou da casa.
* Jogue uma bolinha de gude perto dos ralos Ela corre em direção diferente Inclinação errada do piso, o que faz a água empoçar, causando infiltrações. Deve-se refazer o contrapiso.
* Examine os armários. Prateleiras e portas empenaram ou tem cupins e brocas. Reforma cara, que não compensa o resultado.
* Bata de leve nos azulejos. Faltam alguns e outros estão soltos ? Dificuldade para encontrar peças de reposição, muitas vezes caras. O risco é ter que trocar tudo.
* Toque o carpete Ele está úmido ? Falta de sol ou vazamento.
* Observe o piso. Ele é de granilite, ladrilho hidráulico ou cerâmica sextavada e está estragado ? Troca de todo o revestimento. Reformar o granilite é impossível; e cerâmica sextavada é difícil de ser encontrada; e o ladrilho hidráulico novo fica bem diferente de um usado.
* Olhe sob o carpete. Há alguns tacos soltos e arranhados ? Aproveitamento dos tacos; colando os que estão soltos, rejuntando, lixando e passando verniz.
* Examine janelas e portas de madeira. Elas têm furos e áreas fofas ?Ataque de cupins e brocas, além de apodrecimento. Deve se recuperar ou trocar.
* Abra e feche portas e janelas. De madeira ou de ferro elas estão bambas.Falta de manutenção nas roldanas que permitem ás esquadrias correr. Podem deixar entrar água. Devem ser consertadas
* Experimente maçanetas fechaduras e dobradiças. Elas funcionam mal e tem ferrugem. Não há o que fazer, a não ser substitui-las.
* Respire fundo. Há cheiro de mofo. Falta de sol ou vazamento.
* Olhe para cima. O teto está escuro ou tem bolhas ? Vazamento ou infiltração, com certeza !
* Examine paredes e teto. Foram pintados recentemente ? Tentativa de disfarçar problemas com umidade

3- PARTICULARIDADES DE APARTAMENTOS DE ÚLTIMO ANDAR E CASAS:

* Olhe o forro e o teto sob a laje externa. Ha sinais de infiltração ou pintura recente ? Saiba exatamente quais são as causa..
* Infiltrações. É bom investigar as causas.

4- QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS QUE DEVERÃO SER APRESENTADOS PARA A COMPRA SEGURA DE UM IMÓVEL ?

Os profissionais da MITSUI IMÓVEIS estão preparados para assessorá-lo em todas as etapas da aquisição do seu imóvel, com profissionais altamente competentes, treinados, e com todo o suporte administrativo e jurídico que se fizer necessário, em um ambiente agradável especialmente projetado para atendê-lo bem.

Na realização de um negócio imobiliário, você terá que verificar a documentação relativa ao imóvel, não basta acreditar e ter boa-fé no que lhe garante o vendedor do imóvel.

A compra ou venda de um imóvel, é sem dúvida alguma, mais importante do que a compra de qualquer outro bem, seja um carro, um eletrodoméstico, etc.., pois em alguns casos, essa compra será realizada uma única vez em toda a vida e será justamente este bem imóvel, que garantirá abrigo e tranqüilidade não só a você, mas como a toda sua família.

Uma análise prévia de alguns documentos, podem evitar enormes aborrecimentos futuros, e não raro, uma perda de grandes valores.

Para sua segurança e tranqüilidade, detalhes de fundamental importância serão observados, partindo da emissão da certidão atualizada do imóvel ( Certidão de Onus Reais ), junto ao cartório do Registro de Imóveis competente. Nela poderá ser verificado quem realmente é o proprietário, e se o mesmo poderá negociá-lo. Também, se existe quaisquer ônus ou impedimento (hipoteca, penhora, arresto, intransferibilidade judicial, etc.) que possam impedir a negociação.

Se você adquire imóvel de "pessoa física", deverão ser exigidos, para fins de Registro no Ofício Imobiliário competente, os seguintes documentos:

Certidões dos vendedores:

* Certidão Negativa da Vara Cível;
* Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal;
* Certidão Negativa de Tributos Federais;
* Certidão Negativa Trabalhista;

Certidões do Imóvel:

* Certidão de Onus Reais;
* Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal;
* Certidão de Quitação Fiscal e Enfiteutica, emitida pela Prefeitura;

* Declaração de Quitação Condominial;
* Imóvel Foreiro: Vendedor terá que apresentar o Alvará emitido pelo detentor do Foro (após pagar a taxa de Laudemio que varia entre 2.5% a 5% ).

Se você adquire imóvel de "Pessoa Jurídica" (empresa), deverão ser observadas, para fins de registro no Ofício Imobiliário competente,

as mesmas orientações anteriormente citadas para a aquisição junto a pessoas físicas, além de outras particularidades, notadamente a

obrigatoriedade da apresentação da CND (Certidão Negativa de Débitos)

do INSS, salvo nos casos em que a empresa tenha como uma das atividades em seu contrato social a comercialização de imóveis.

5- DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO DAS CERTIDÕES EMITIDAS, DO LAUDEMIO (SE TIVER) , DO

ITBI, DA ESCRITURA E DO REGISTRO ?

* Quem paga todas as Certidões necessárias para a Lavratura de uma Escritura Publica de Compra e Venda é o VENDEDOR;
* Quem paga o LAUDEMIO e taxa de FORO (se tiver alguma
* pendente) é o VENDEDOR.;
* O pagamento do ITBI, é de responsabilidade do comprador.
* O pagamento da Escritura (Ato da Escritura ao cartório) e o devido REGISTRO no RGI é de responsabilidade do COMPRADOR;
* A comissão de venda, quem paga é o VENDEDOR;

6- PODE ME DAR UMA EXPLICAÇÃO ACERCA DO SINAL E PRINCIPIO DE PAGAMENTO ?

De uma forma bem simples, o sinal é popularmente conhecido, como aquele valor dado pelo comprador "PARA GARANTIR O NEGÓCIO", entretanto, sua importância vai muito mais além.

Juridicamente falando, o sinal firma a presunção de acordo e torna obrigatório a conclusão do contrato, segundo o Art 419 do Novo Código Civil Brasileiro, ou seja, o sinal demonstra a real intenção das partes em concluir o negócio.

Ocorre contudo, que nos recibos de sinal e princípio de pagamento, é comum encontrarmos a cláusula de arrependimento prevista no Artigo 420 do Novo Código Civil, determinando em resumo, de que se o comprador se arrepender, perderá o sinal que deu, e se for o vendedor quem desistir, terá que devolver o sinal recebido em dobro.

A prática tem nos mostrado entretanto, que esta cláusula quase sempre acaba sendo discutida na justiça, pois muitas vezes a venda não é concretizada, por acusações de ambas as partes, ou seja, o vendedor não quer devolver o sinal recebido, por que alega que o comprador desistiu do negócio, e o comprador por sua vez quer receber o sinal em dobro, por que alega ter desistido da compra por culpa do vendedor, que omitiu algum fato, ou deixou de praticar algum ato.

Por tudo isso, lembramos à você, que antes de efetuar o pagamento do Sinal, pense bem, analise a situação do imóvel e de quem está lhe vendendo, consulte pessoas e órgãos que entendam do assunto, para depois não cair em arrependimento e perder dinheiro, não se esquecendo ainda, de pedir o competente recibo de sinal descriminado, que poderá vir a ser sua garantia em caso de litígio judicial.

7- É VERDADE QUE SÓ É DONO DO IMÓVEL QUEM REGISTRA A ESCRITURA NO REGISTRO DE IMÓVEIS?

Não basta apenas ter uma promessa de compra e venda, ou mesmo uma escritura pública, é essencial que a escritura pública seja levada a registro no cartório do registro de imóveis.

Nossa colocação se justifica, pelo fato de que uma pessoa só será considerada realmente proprietária de um imóvel, quando levar a escritura para ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartório de Registro de Imóveis.

Uma vez efetuado o registro, toda e qualquer certidão que for requisitada, aparecerá sempre o seu nome como proprietário, ao passo que caso você faça somente a escritura definitiva, continuará a aparecer o nome do antigo proprietário.

O registro de imóveis, diferentemente da escritura de compra e venda, não pode ser efetuado em qualquer cartório, somente poderá ser realizado no cartório que abranja a localidade onde está situado o imóvel, cada cartório de registro de imóveis, abrange uma determinada quantidade de bairros.

O registro de imóveis, também pode ser efetuado por qualquer um, inclusive pelo novo proprietário, bastando levar a escritura pública ao cartório competente e pagar as taxas.

Nunca deixe de Efetuar o Registro de Imóveis, é simples de fazer, e é a única segurança que você possui sobre seu imóvel, afinal de contas, SÓ É DONO QUEM REGISTRA.

8- PORQUE DEVO CONTRATAR UM CORRETOR DE IMOVEIS PARA EFETUAR O TRABALHO DE VENDA DO MEU IMÓVEL ?

* Divulgação imediata do seu imóvel sem perda de tempo e economia com anúncios.
* Contratando um corretor, ele saberá como divulgar o seu imóvel e você não terá que perder até algumas semanas para saber que estava veiculando o anúncio de forma ineficiente e no meio errado. Não basta veicular em um só meio, mas em vários, para obter melhor resposta, e isso custa caro. Você tentando vender é somente uma pessoa envolvida no processo, Contrate somente um corretor credenciado e tenha a possibilidade de ter mais de um profissional trabalhando para você .Isto porque os profissionais de intermediação trabalham em parceria e o seu imóvel pode ter a chance de estar nas mãos de diversos profissionais, apesar de somente um gerenciar todo o processo de venda. Em nosso caso, a MITSUI IMÓVEIS trabalha em parceria com profissionais e empresas imobiliárias de todo o estado de São Paulo.
* Para dar segurança a sua família e ao seu patrimônio.

Um corretor se encarrega de fazer uma prévia seleção de quem deve ou não conhecer seu patrimônio e sua intimidade, levar qualquer um para sua casa pode sair muito mais caro do que a comissão do corretor, um seqüestrador ou ladrão pode muito bem desistir de roubá-lo quando percebe que o negócio é feito por um corretor de Imóveis.

* Para evitar especulações e perda de tempo.
* Muita gente usa seu imóvel para servir de referência, o proprietário sem corretor de imóveis não sabe quando isto acontece e acaba perdendo tempo.
* Para não ficar preso nos finais de semana com diversos pseudo-pretendentes, que na realidade poderão ou não visitá-lo.
* O corretor sempre irá definir a melhor hora e o melhor dia para você. Além disso, o proprietário não saberá administrar os pontos fortes de seu patrimônio nem contornar os pontos fracos, ao passo que um profissional saberá lidar com estas dificuldades.
* Para saber lidar com a parte burocrática.
* A legislação imobiliária é extensa e complexa e os contratos de compra e venda são documentos legais, um contrato mal escrito pode fazer com que a venda não se concretize, ou atrase seus recebimentos, ou ainda custar a você muito dinheiro em reparos e correções. Um corretor de imóveis sabe quais atos precisam ser feitos e pagos por você, sabe qual documentação você deve ter em ordem para poder vender e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a transação, Se houver erros em sua documentação ou sua propriedade, o corretor saberá corrigi-las.
* Segurança legal : -Caso o profissional se comporte de má fé, existe uma entidade profissional que se encarrega de fiscalizar regulamentar e penalizar os corretores de imóveis, denominada CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis ). Por outro lado, negociando direto com o comprador , você poderá esquecer de registrar em documento as condições ideais de negociação e ter dificuldades para recebimento ou cancelamento eventual da operação de venda, caso venha a ser necessária.